Главная | Индивидуальная оценка земельных участков

Индивидуальная оценка земельных участков


Удивительно, но факт! Оценка стоимости земельного участка данным методом осуществляется путем преобразования денежного дохода от использования земельного участка в текущую стоимость с помощью коэффициента капитализации.

В зависимости от назначения оценки земельного участка оценщиком определяется соответствующий вид стоимости и выбирается инструмент, с помощью которого эта стоимость будет определяться, то есть тот или иной подход к оценке объекта [1]. В соответствии с данными методическими рекомендациями оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный, доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования.

Удивительно, но факт! Земля в Российской Федерации как природный ресурс, объект недвижимости и основное средство производства подлежит стоимостной оценке.

В рамках каждого из подходов предложены конкретные методы оценки. На сравнительном подходе основаны метод сравнения продаж, метод выделения и метод распределения.

На доходном подходе основаны метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования. Затратный подход не применяется при оценке свободного от улучшений земельного участка, так как на создание земли не требовалось никаких затрат. Но элементы затратного подхода используются в методе остатка и методе выделения при оценке застроенного земельного участка.

Каждый из перечисленных методов имеет свои достоинства и недостатки, область применения.

Удивительно, но факт! Величина площади земельного участка определяется в сотках, соответственно, чем больше площадь, тем выше общая стоимость.

Применение того или иного метода зависит от специфики объекта оценки, объёма и достоверности исходной информации и иных факторов. Среди методов сравнительного подхода оценки в практической деятельности наиболее часто используется метод сравнения продаж при условии развитости рынка земли. В случае применения данного метода эксперт-оценщик сначала выявляет ряд фактических продаж земельных участков, аналогичных оцениваемому по совокупности множества показателей, включая целевое использование, собирает для подобранных аналогов необходимую сравнительную рыночную информацию цена продажи, величина арендной платы и др.

Оценка земельных участков

В дальнейшем информация о сделках проверяется на возможность использования в процессе оценки, чтобы убедиться в ее достоверности и разумности. При оценке земельного участка будет учитываться возможная оптимизация налогообложения. Если в дальнейшем земля, принадлежащая организации будет продаваться новому собственнику, то повторная оценка земельных участков не нужна. Дело в том, что земельные активы продаются организацией, как доли в капитале, а не как конкретные участки земли с четкими границами.

Услуги по оценке земли для внесения в уставный фонд обычно стоят дешевле в случае, если производится исследование множества объектов.

1. Необходимость оценки земли

Темпы его развития в значительной мере зависят от совершенствования правовой базы и механизма земельных отношений. Стратегическая цель государственной политики в сфере земли и иной недвижимости —обеспечение условий для эффективного использования и развития недвижимости в интересах удовлетворения потребностей общества и граждан.

Удивительно, но факт! Стоимость в использовании - это стоимость земли для конкретных целей и для конкретного пользователя при существующем использовании.

Земля в Российской Федерации как природный ресурс, объект недвижимости и основное средство производства подлежит стоимостной оценке. Оценка — это расчетная или экспертная стоимость объекта недвижимости либо какого-то вещного интереса к ней, проводимая уполномоченным лицом, специалистом по анализу и оценке недвижимости. Процесс оценивания — определенная последовательность процедур, используемая для получения оценки.

Процесс обычно завершается отчетом об оценке, придающим доказательную силу оценке стоимости. Вопрос заключается лишь в том, какой из вышеперечисленных методов позволит наиболее полно и достоверно отразить текущую рыночную стоимость оцениваемой земли. Применение сравнительного подхода предусматривает то, что оценщик должен выявить на рынке недвижимости продажи аналогичных земельных участков.

Удивительно, но факт! Для выполнения массовой оценки во всех субъектах Российской Федерации необходимы подготовленные специалисты, работающие по методике Государственной кадастровой оценки земель, унифицирующей процедуру оценки большого числа объектов собственности на конкретную дату в разрезе категорий земель.

Также оценщик собирает всю необходимую информацию величину арендного платежа, цену продажи и т. Затем, чтобы убедиться в достоверности всей собранной информации, оценщик должен проверить ее на возможность применения в процессе оценки.

По рыночной стоимости оцениваются, в основном, земли несельско-хозяйственного назначения, она является базовой для определения производных от нее видов стоимости в обмене: Рыночная стоимость при существующем использовании — это стоимость земли при неизменном ее целевом назначении и предположении, что в таком виде она может быть продана на открытом рынке, независимо от того, является ли существующее использование земли наиболее эффективным или нет.

Ликвидационная стоимость, или стоимость при вынужденной продаже, — это чистая денежная сумма, которую собственник может получить при передаче земельного участка от вынужденного продавца к добровольному покупателю в результате коммерческой сделки в сроки, слишком короткие для проведения адекватного маркетинга. Различают упорядоченную и принудительную ликвидацию.



Читайте также:

  • Центр-инвест в шахтах ипотека
  • Консультация юриста